▼バードレポート　メルマガ版　2006.11.12. [まぐまぐ！]

2006/11/12

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バードレポート　ネット上での新規公開　(2004年10月分です)
　　東京都ルール「賃貸住宅紛争防止条例」で取引はどう変わる
　　市街化区域内農地の固定資産税宅地並課税と小作料と離作料
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バードレポート　ネット上での新規公開　(2004年10月分です)

●20041028…
　米国の土地神話・ＲＥＩＴで賃貸住宅居住・地元リート
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP041028.html

●20041025…
　東京都ルール「賃貸住宅紛争防止条例」で取引はどう変わる。
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR041025.html

　賃貸住宅のトラブルの多くは退去時の敷金清算トラブル、つまり
現状回復費用です。

　借主の故意過失等によるキズの復旧費用を借主が負担するのが当
然です。

　しかし借りた当初のピカピカの姿に戻すということではありませ
ん。経年変化及び通常使用による損耗やキズ等は貸主負担が原則で
す。これらの復旧費用は家賃に含まれているのです。
　東京都がつくった資料には分かりやすい説明があります。

　「レンタカーを数か月間借りたとします。数か月も乗っていれば、
タイヤもすり減ったりするでしょう。だからといって、車を返す時
にレンタカー料金以外にその復旧費用を別途請求されることはあり
ません。一方、不注意で車をぶつけてしまった場合などは、レンタ
カー料金以外に復旧費用を請求される…」

　しかしこれはあくまでも原則です。通常の原状回復義務を超えた
負担を借主に課す特約は、すべてが認められるわけではありません
が有効です。

　レンタカーならタイヤのすり減り分、住宅なら畳やクロスの変色
等といった経年変化通常損耗の一部を賃借人に求める特約も条件次
第で有効です。

　そしてここがトラブルの大きな原因です。アパート賃借時には「
特約」の付いた契約書が当然のように用意されています。「そんな
ものか」と思って判子を押し、疑問にも思いません。

　しかし退去時に特約が問題になります。「なんで敷金が戻らない
の？。」「そんな特約の説明を受けていない。」。

●20041021…
　購入土地を貸地運用・ハウスシェアリング・物納不動産
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP041021.html

●20041018…
　信託業法の改正…不動産関連業界からの信託会社の設立へ
  http://www.bird-net.co.jp/rp/BR041018.html

●20041014…
　風が吹けば、相続税調査が増える！ATO通信/トピックス版
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP041014.html

●20041011…
　昨年契約で今年引渡の不動産譲渡損での損益通算繰越控除
  http://www.bird-net.co.jp/rp/BR041011.html

●20041007…
　ビル入札・金融公庫・年金資金・スケルトン/トピックス版
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP041007.html

●20041004…
　市街化区域内農地の固定資産税宅地並課税と小作料と離作料
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR041004.html

　…しかしこの判決の実質は地主Ｂさんの勝利です。

　判決では、税負担を小作料に転嫁できないのならば「農地の賃貸
借契約を解約し、これを宅地に転用した上、宅地として利用して相
応の収益を挙げることによって解消する」ことができると言い切っ
ています。

　最高裁は小作人に離作料(立退料)を払って出ていってもらって宅
地活用すればいいじゃないか、といっているのです。

　ここでの小作権は小作人Ａさんが思っていたような財産的に強い
権利ではありません。借地借家法の借地権とは違います。

　市街化区域内での宅地並み課税は宅地転用はかるためのものです。
地主Ｂさんは農事調停に持ち込めます。小作人に相当の離作料を払
うことで立ち退きが認められるでしょう。さて離作料はどのくらい
でしょうか。

　平成元年12月22日の東京地裁判決(その後の東京高裁の判断も同
じ)があります。

　東京都八王子市の例です。小作人側では離作料は農地価格の4割
から5割と主張しました。

　しかし判決では離作料とは土地価格の何割というものでなく、「
農地賃貸借関係の終了によって賃借人が被る農業経営及び生計費の
打撃を回復するに足りるものであれば良い」としました。借地権
のように、借地権割合が何割というものではなく、農業収入の何年
分・何十年分という考え方なのです。

　小作人Ａさんの年間粗利益が3万円として仮に100年分でも300万
円です。決して大きな金額にはならないはずです

　その金額をもって小作人Ａさんは小作権(耕作権)を失います。

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